Alienação fiduciária

O que é alienação Fiduciária?

Em regra, a alienação fiduciária acontece quando um comprador adquire um bem a crédito. O  credor (O credor Fiduciário) toma o próprio bem em garantia, de forma que o comprador fica impedido de negociar o bem com terceiros. No entanto, o comprador pode usufruir o bem.  A propriedade definitiva, atestada pela escritura, só seja transmitida após a liquidação da dívida.

A alienação fiduciária de bem imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei nº 9.541/97, art. 22).

Com efeito, no registro imobiliário constará como proprietário fiduciário o credor, e como fiduciante o devedor. A partir da constituição da propriedade fiduciária, com registro do contrato no cartório de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (art. 23, parágrafo único).

Assim, o regime da alienação fiduciária difere daquele da hipoteca porque neste o imóvel fica registrado em nome do proprietário e possuidor direto, apenas gravado com a garantia hipotecário em favor de credor, por dívida decorrente da aquisição do imóvel ou não. Com a quitação da dívida, dar-se-á o cancelamento da hipoteca.

Quando ocorre a execução de um imóvel garantido por alienação fiduciária?

Ultrapassado o prazo de carência fixado no contrato e não paga a dívida vencida, no todo ou em parte, o credor fiduciário dará início aos procedimentos da execução extrajudicial, apresentando ao Oficial do Registro de Imóveis competente o pedido de intimação do fiduciante para que satisfaça, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com os demais acréscimos, encargos, tributos, contribuições etc., além das despesas de cobrança e intimação.

Se o devedor fiduciante quitar a sua dívida no Oficio de Registro de Imóveis no prazo legal (15 dias contados da intimação), o contrato de alienação fiduciária convalescerá e o Oficial do Registro de Imóveis entregará ao credor fiduciário às importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e intimação.

Se, ao contrário, decorrido o prazo legal não ocorrer à purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis certificará este fato e promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na matrícula do imóvel, mediante a apresentação, por este, do comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão incidente e do laudêmio, quando for o caso.

No prazo de trinta dias contados da data da averbação da consolidação da propriedade em seu nome, o credor fiduciário deverá promover público leilão para a alienação do imóvel.

Se, no primeiro leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor indicado no contrato para efeito de venda do imóvel em público leilão, será obrigatória a realização de um segundo leilão, nos quinze dias subseqüentes à data de efetivação do primeiro.

No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, acrescido das despesas realizadas com a execução extrajudicial.

Realizada a venda do imóvel em leilão, o credor fiduciário deverá entregar ao devedor fiduciante a importância que sobejar, do que resultará a recíproca quitação.

Quais as vantagens em arrematar um imóvel por alienação fiduciária?

a) Muitas vezes a divida do imóvel é muito pequena, e é possível arremata um bem que cuja diferença entre valor de arrematação e valor de mercado pode ter uma diferença muito grande, propiciando um grande lucro para o investidor.

b)Imóvel é arrematado sem débitos (eventuais débitos ficam por conta do credor fiduciário)

c) A grande maioria destes imóveis é nova e de um bom padrão.

Imóvel Ocupado. Caso o ocupante não concorde em sair amigavelmente, ingressaremos com a imissão na posse, onde a liminar é concedida de imediato.

Prazo entre a arrematação e a posse do bem? Entre 2 a 3 meses.

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